AI winduje ceny domów w San Francisco, 44 transakcje w czerwcu za milion dolarów powyżej ceny wywoławczej

Rynek nieruchomości w San Francisco przeżywa najgorętszy okres od pięciu lat. W czerwcu 2026 roku 44 domy w mieście sprzedano za co najmniej milion dolarów powyżej ceny wywoławczej, a łączna wartość tych transakcji przekroczyła 60 milionów dolarów. To efekt fali gotówki napływającej do Zatoki San Francisco wraz z boomem na sztuczną inteligencję i zbliżającymi się debiutami giełdowymi OpenAI oraz Anthropic.

Skala wzrostu

Dane pochodzą z analizy MLS przygotowanej przez firmę brokerską Compass oraz z danych Redfin. Jeszcze w lutym 2024 roku liczba miesięcznych transakcji powyżej miliona dolarów ponad cenę wywoławczą wynosiła zero, a w żadnym miesiącu między lutym 2024 a lutym 2026 nie przekroczyła dziewięciu. Trend zaczął przyspieszać wiosną tego roku: w marcu 2026 odnotowano 20 takich sprzedaży za łącznie około 30 milionów dolarów, w kwietniu i maju po ponad 30 transakcji za ponad 40 milionów dolarów miesięcznie, a w czerwcu liczba skoczyła do 44.

Mike Simonsen, główny ekonomista Compass International Holdings, określił czerwcowe dane MLS jako mogące być najbardziej użytecznym materiałem do zrozumienia rynku nieruchomości San Francisco w 2026 roku. Jego zdaniem za frenezję odpowiadają trzy czynniki naraz: migracja pracowników sektora AI do miasta, intensywne rekrutacje w firmach technologicznych oraz przygotowania inwestorów i pracowników do nadchodzących megaofert publicznych.

AI boom. To migracja i rekrutacje, a także przygotowania do wielkich IPO - Mike Simonsen, główny ekonomista Compass International Holdings

Kto kupuje

OpenAI i Anthropic, obie firmy z siedzibą w San Francisco, złożyły dokumenty przygotowujące debiuty giełdowe przy łącznej wycenie zbliżającej się do biliona dolarów. Debiuty te mają wygenerować nową falę multimilionerów w mieście, które od lat plasuje się w czołówce światowych rankingów pod względem koncentracji miliarderów na mieszkańca. Joel Berner, starszy ekonomista Realtor.com, zwraca uwagę, że mediana ceny ofertowej w mieście spadła w tym czasie o 4,9 procent rok do roku, do 1,137 mln dolarów - rozjazd między medianą a segmentem luksusowym pokazuje, że popyt koncentruje się wyłącznie na najwyższej półce.

Górne segmenty cenowe rynku San Francisco - 95. i 99. percentyl - notują znacznie silniejszy wzrost cen niż mediana - Joel Berner, starszy ekonomista Realtor.com

Berner tłumaczy to napływem gotówki od uczestników boomu AI, którzy rywalizują o tę samą, ograniczoną pulę domów, podczas gdy podaż nie nadąża za popytem. Prognozuje utrzymanie rynku sprzedającego, biorąc pod uwagę restrykcyjne przepisy budowlane San Francisco i ograniczoną dostępność gruntów pod nową zabudowę.

Wąska grupa beneficjentów

Nie wszyscy ekonomiści widzą w tym trendzie powtórkę wcześniejszych boomów technologicznych. Daryl Fairweather, główna ekonomistka Redfin, podkreśla, że korzyści z obecnej fali AI są znacznie bardziej skoncentrowane niż w przeszłości - nie chodzi o to, że wszyscy masowo kupują domy, ale że wąska grupa osób związanych z sektorem AI dysponuje kapitałem wystarczającym do przebijania cen wywoławczych o miliony dolarów.

Korzyści z AI wydają się dużo bardziej skoncentrowane. To nie jest tak, że wszyscy nagle wychodzą kupować domy - Daryl Fairweather, główna ekonomistka Redfin

Simonsen potwierdza tę obserwację, wskazując że gorączka ogranicza się do niewielkiego wycinka miasta oraz rynków luksusowych na Półwyspie i w hrabstwie Marin. Najwięcej transakcji powyżej miliona ponad cenę wywoławczą odnotowano w kodzie pocztowym 94114, obejmującym Castro, Noe Valley i Dolores Heights - dzielnice o gęstej zabudowie wiktoriańskimi domami jednorodzinnymi, gdzie podaż jest strukturalnie ograniczona.

Znaczenie dla rynku globalnego

San Francisco ma obecnie najwyższą medianę cen domów spośród dużych miast USA, według danych z maja 2026 roku. Zjawisko wpisuje się w szerszy wzorzec, w którym kapitał generowany przez sektor AI - wyceny spółek, przygotowania do IPO, wysokie wynagrodzenia w firmach badawczych - przekłada się bezpośrednio na lokalne rynki nieruchomości, podobnie jak wcześniejsze fale boomu internetowego i mobilnego w tym samym mieście.

Dla polskich obserwatorów rynku technologicznego to kolejny wskaźnik, obok rosnących wycen startupów AI i rekordowych rund finansowania, że kapitał napływający do sektora sztucznej inteligencji zaczyna materializować się w twardych aktywach, a nie tylko w wycenach spółek na papierze. Skala zjawiska - kilkadziesiąt transakcji miesięcznie w jednym mieście, każda o wartości milionów dolarów ponad oczekiwania sprzedających - pokazuje, jak szybko i punktowo rozlewa się bogactwo generowane przez obecny cykl inwestycyjny w AI.